王健林千亿资金“回笼术”:632亿转手文旅地产,万达影视“二次注入”

万达+融创+乐视要怎么玩?

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事情来得有点突然。

今天上午,融创以632亿收购万达部分文旅资产,其中,295.75亿用来购入万达13个文旅项目的91%股权,以335.95亿元收购万达旗下76间酒店。

但6月30日至今,王健林还分别出现在哈尔滨万达城开业仪式、贵州丹寨旅游小镇启动仪式、昆明万达城启动仪式上,并分别会见了黑龙江省委书记、贵州省委书记、云南省委书记。

已有媒体表达担忧:突然的“抛售”,会不会触发与政府当初签订的投资协议中的违约责任条款?会不会损害万达在地方政府中的信心与信用?

就在今天下午,A股上市公司万达电影发布公告,进行重大资产重组,拟发行股份购买万达影视100%股权。

在娱乐资本论看来,两则消息有一个重要的共同点——王健林在回笼资金。

一方面将大资金投入,且短期内无法回本的文旅和酒店资产悉数卖给了融创;另一方面,将万达影视卖给上市公司。

万达影视的资产注入去年就曾尝试过,作价375亿元,但最终被万达主动中止。今年“二次注入”前,万达已将当年花了230亿买下的传奇影业,从万达影视这个“资产包”中剥离,但即便如此,此次注入上市公司的交易对价,还是可能超过100亿人民币。一旦交易完成,也将为万达母体回笼大笔资金。

万达为什么着急把文旅资产打包全卖掉?这与6月22日万达债券的暴跌是否有任何关联?孙宏斌再次扮演“接盘侠”的角色之后,万达与融创在电影领域的战略合作,将会结出怎样的果实?

1.孙宏斌接手的,是不是一块“烫手山芋”?

“除了已经上市的万达电影以外,整个文化产业集团的项目基本上都被卖掉了。”融创收购消息发布之后,万达一位前员工这样说。

13个文旅地产项目,将近5000亿投资,如今出售91%股权,只换来了295亿现金。有人怀疑,万达是不是在贱卖资产?

其实不然。

业内人士告诉我们,房地产企业在投资开发一个项目的时候,90%以上的资金都来源于银行贷款。也就是说,在4840亿总投资中,万达实际投入的真金白银在484亿左右。

当然,这个数字相比此次交易的259亿还是有点差距,但这次打包出售的动作,也让万达通过资产转让的方式,降低了商业负债。

在这次与万达的交易中,孙宏斌的算盘打得也很精明,长白山和武汉两块亏损最严重的文旅地产,不在此次收购的范围之内。

反而在少数已经开业的万达城之外,本次交易绝大部分项目尚处于开发中,且拥有大量土地储备。其中,2013年签约的无锡万达城,项目占地140公顷,总建筑面积120万平方米。

这意味着,融创通过此次收购获得土地储备。更值得注意的是,万达这些项目位于青岛、重庆、等核心二线城市,随着2016年房价地价暴涨,想要在这些城市拿地价格已经不便宜。

在本次交易中还规定了四个不变原则,即品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

这几条原则意味着,万达将产权卖给融创,而自己变成了一个文旅项目的管理公司。不过,在已经开业的这些万达城中,运营状况并不十分理想。

长白山万达假日酒店

以长白山国际旅游度假区为例。这是万达在国内的第一个文旅项目,2012年前后开业。“当时长白山并不具备一个文旅项目的基础,为了拿这块地,整个县的人都迁移了,投入自然不菲。”上述前万达员工表示。

但最终的收效却不怎么样。万达在其上市资料中也承认,长白山项目所代表的“业务模式发展并不成熟”。资料显示,截至今年6月底,长白山项目尚未扭亏,净亏损额达到4.5亿元。

“万达是闯过来的企业,不能每一次都闯成功,前期也得交学费。国外的酒店,谁是开发商,谁是运营商,都会分得很清楚。但国内的地产项目始终都是开发商主导,运营能力不行。”在上述万达员工看来。

武汉中央文化区也曾被王健林寄予厚望,成为2011年万达在全国最大的一笔投资,总耗资500亿元。王健林称:“等我们武汉项目开起来,你们会看到万达这些年来的探索。”

但自2014年12月20日开门迎客以外,一直不温不火,即便在武汉当地,知道的人都不多。每天的客流都是在几百人到上千人之间,与当初设计的每天8000人次的目标相去甚远。

仅开业19个月就暂停歇业。由于电影乐园的停业,万达从迪士尼挖来主要负责此项目的高管唐军也引咎辞职。

与电影乐园仅隔一条汉街的汉秀剧场,表现亦不尽如人意。由于这两个项目的失利,“几次开会王健林都非常生气”。

除了武汉中央文化区之外,这些文旅地产项目规划投资额都是数百亿元级别,而且大多处于亏损的投入期。西双版纳国际旅游度假区净亏损2.37亿元,大连金石国际旅游区净亏损0.11亿元。

2.从“买买买”到“疯狂大甩卖”,万达为何快速转身?

首富、“买买买”,这是近些年万达王健林留给媒体的深刻印象。

从26亿美元收购美国第二大院线AMC到30亿美元投资俄罗斯旅游业,从收购欧洲第一大院线到买下西班牙大厦,万达在全球的扩张近乎疯狂。

在加速国际市场投资的同时,万达还忙着在国内各城市走马圈地。

南昌万达城总投资超300亿元,西双版纳万达文旅项目投资150亿,合肥万达城总投资超300亿元,哈尔滨万达文旅项目投资200亿……

7年里,包括在建的7座万达城和青岛东方影都,万达在全国布局了13个文旅项目,总计投资近5000亿元。

2015年万达年会上,唱完《假行僧》的王健林定下了两个小目标:万达向总资产7500亿元发起冲击。

但随着万达的大规模扩张,其资金链也逐渐绷紧。而此前就有媒体指出,低成本的、能长期使用的资金,恰恰是万达的痛点所在。

万达的资金来源主要是靠银行贷款和销售回款,目前来看,销售回款和银行贷款两个主要融资渠道已被用到极致,难以为万达下一步扩张提供融资支持,而这些资金成本都不低。

两周前,外界有传言浦发银行、工行资管、建行上海等机构均要求其管理人清仓大连万达相关的债券。这则谣言迅速扩散,甚至导致万达电影开盘后暴跌,直至午后临时停牌。

随后,万达集团发表严正声明:

“今日网上有人恶意炒作建行等银行下发通知抛售万达债券一事,经了解建行等行从未下发此类通知,网上炒作属于谣言。万达集团特此郑重声明,万达集团经营一切良好,希望大家不信谣、不传谣。”

在财新的采访中,万达提到,此次回收的资金将全部用于还贷,并计划在今年内,偿清绝大部分银行贷款。

也有万达前员工向河豚君透露,可能也与银行催贷款有关。“万达商场都做了抵押,一旦银行催债,只能卖文旅部分。”

3.孙宏斌第二次“接盘”,万达+融创+乐视要怎么玩?

孙宏斌曾说,如果买地,风险控制就是对地价的控制,总之,遇上烂尾项目,“合适就买”。

因此,融创总在企业遇到难题的时候扮演“接盘者”的角色,买下万达文旅13个项目已经是第二次。

在2016年底,面对缺钱的乐视,他对自己抛出的150亿资金早有自己的收益判断:“最多亏30%,涨的话,能涨300%”。

并且,孙宏斌就在投资人会议上透露“我下一步拿地上,我们会利用和乐视这种伙伴关系,和乐视一起拿地,然后做汽车小镇,这个成本很低,我们就是利用各种手段拿好地。”

不过,632亿,即便对于融创来说,也不是个数目。融创的净资产不足400亿元,这次交易金额超过了他的净资产,占到了总资产2932亿元的21.5%。

那么,钱从哪里来呢?

截止2016年12月31日,融创公司账面资金余额698亿,除去178亿受限资金以外,可自由支配资金为520亿。

不过,其中46亿来自于经营业务收入,其他近400亿来源于借贷收入。而在去年年底,融创的借贷本息总额约1128亿,相对于2015年的418亿增长了170%。

看起来,这件交易背后,似乎是万达和融创的融资能力之争。也就是说,资金的最终来源同样是银行等金融机构,只不过,银行现在更愿意把钱贷给融创,而不是万达。

目前看来,这次合作中最令人期待的,无疑是万达与融创在电影领域可能展开的战略合作。

已有不少吃瓜群众开始畅想——万达有万达院线,有电影院的入口,但是电视的入口,手机的入口,万达没有,而乐视有。同时,乐视做内容的能力,是不差的。如果万达与乐视能联手,似乎将迎来“大屏+中屏+小屏+内容”的“大娱乐帝国”雏形。

总之,这次是孙宏斌帮王健林做了一回“白衣骑士”,那么未来乐视有需求时,王健林会不会出手呢?

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